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专访苏仲强:港资新世界重回内地

内地港台 时间:2019-06-23 编辑:诚信在线下载 浏览:
恒基兆业李兆基的退休,代表着香港商业“四大天王”时代落幕,也意味着新生代正式接棒。 进入到新阶段的港资巨头,正以全新的策略面对内地市场,和前几年的大举出售不同,他们又重新回来了。 在李兆基退休当日,恒基兆业也时隔21年再次回到北京住宅市场,

  恒基兆业李兆基的退休,代表着香港商业“四大天王”时代落幕,也意味着新生代正式接棒。

  进入到新阶段的港资巨头,正以全新的策略面对内地市场,和前几年的大举出售不同,他们又重新回来了。

  在李兆基退休当日,恒基兆业也时隔21年再次回到北京住宅市场,代价是30亿元。而更早做出转变,表示依然看好内地市场的,是新世界集团。

  2016年是新世界的转折年。当年9月,新世界创始人郑裕彤去世,其子郑家纯开始掌舵,新世界集团由此进入到一个新时期。

  当年新世界还完成了对内地地产业务构架的调整,新世界中国被母公司新世界发展强制收购后退市。为了完成这起私有化,郑氏家族花费了210亿港元的代价。

  在更早之前的2015年,新世界则把持有长达10年的多个内地项目作价300多亿转让给恒大,这一举动,曾被外界认为他们也要退出内地市场。

  在急剧变化的这一年,新世界中国组建了新的管理团队,来重塑他们在内地市场的投资。

  苏仲强就是在这一背景下被郑氏家族邀请而来,出任新世界中国董事兼行政总裁,主管内地的地产业务。为了展现对他的支持,苏的首次公开亮相,还是由郑家新任掌舵者郑家纯正式向外介绍。

  当年晚些时间,苏仲强在新鸿基的同事黄少媚也加入新世界中国,加上早在2011年入职的董事兼行政副总裁陈礼文,新世界中国的全新高管团队组建完成,他们在内地的新变化也由此开始。

  今年3月份,苏仲强和陈礼文代表新世界中国和腾讯签署了一项合作,期望将“互联网+”融入到新世界中国的内地项目上,让他们的地产项目和社区增添一些新东西。

  苏仲强告诉界面新闻,“和腾讯的合作是全方位的,主要侧重方向是企业管理服务和建筑,其中包括智慧工地。”这一服务主要包含两个维度,一个是在建筑过程中,一个是建成后的运营。

  新世界中国在他们位于天津的地标建筑——高达530米的“华北第一高楼”天津周大福金融中心上,就深入运用了超高层建筑上广泛认可的BIM技术。

  BIM是指建筑信息模型,核心是通过建立虚拟的建筑工程三维模型,利用数字化技术,为这个模型提供完整的、与实际情况一致的建筑工程信息库,有助工程技术人员对建筑信息作出正确理解和高效应对,对提高生产效率、节约成本和缩短工期有重要作用。

  天津周大福项目负责人马涛介绍,由于周大福金融中心的建筑设计为流体几何造型,幕墙由1.5万块板块组成,其中包括400多种不同形状的玻璃,以及3.2万个幕墙灯,并采用13根钢结构交汇于一点的帽桁架的结构构件,以及5.5米混凝土大底板,制造和施工难度都很高。

  但通过采用全人员、全过程的BIM施工技术,解决了这一超高层建筑拆改量大、工期拖延、成本控制等问题。

  “这项技术目前比较多用于新世界中国建筑过程比较复杂的综合体、超高层建筑上,未来通过互联网技术或者AI可以把BIM技术发挥的更好,成熟之后会逐步推广到住宅项目中去。”苏仲强说。

  过去10年,以金融发展为繁荣基础的香港,在科技创新时代却不在突出。不仅甚少科创新产业,相较于内地房企如碧桂园、恒大、龙湖等房企在高科技产业上的布局和尝试,港资房企的互联网技术创新显得乏善可陈。

  不过在郑氏第三代“准掌门人”郑志刚的带领下,这家老牌港资似乎对科技创新有着更大的兴趣和热情。

  除了在建筑上使用BIM、尝试“智慧工地”,今年2月,新世界发展还和香港应用科技研究院合作,搭建了香港首个置业区块链跨界平台,以利用区块链技术,为一手房买家、银行及相关机构提供一站式的支援。

  对于公司在科技上的尝试,工科出身的苏仲强认为,这是发展的必然结果:“过去发展重点是香港。香港很小,小到对每一个部分都很熟悉,不用技术也知道用什么钱可以买什么包,所以对技术的需求没有那么强烈。但是将来不一样,不可能只留在香港,去其他地方发展必然需要数字技术工具,我们在广州、北京这些不同城市间已经感受到需求和习惯的不同,所以需要工具帮助我们做更深刻的理解。”

  苏仲强告诉界面新闻,很多年之前,新世界中国就已经进行收集客户数据的工作,但做得不够好:“比如针对内地会员客户的新中会,会员数量很多,也累积了一些数据,但没有好好分析利用。现在正在重新搭建平台梳理分析,加强对客户行为的了解。”

  2016年加入新世界中国之前,苏仲强在另一家港资房企新鸿基工作了35年,主要负责的是华南地区的地产业务。

  加入新世界中国后,内地地产业务仍是他的主理业务方向。过去两年,他带领的新世界中国团队,对内地市场开拓的力度也越来越大。

  新世界发展2018年的财报显示,截至报告期末,新世界集团在内地持有土地储备(不含车库)总建面积705万平方米,其中433万平方米为住宅,远远超过在香港持有的111万平方米总建面积。

  对内地的重视,直观的体现在了新世界的投资额度上。去年他们曾表示在内地一二线市场会投入200亿港元新增土储,但实际的投资额度已远远超过。

  目前,新世界在粤港澳大湾区的投入已经超过400亿元,是投资力度最大的港资房企,他们在广州、深圳的核心地段持有总面积超过80万平方米的土储,同时还在去年底发行20亿美元绿色债券,继续用于在深圳前海、广州增城的项目。

  除了一些公开市场的土地外,新世界还在广州拿下多宗旧改项目,以此来深度参与城市的更新再造。

  2018年10月,新世界拿下广州荔湾区面积达32公顷的山村旧改项目,今年4月,又确定参与到广州海珠南箕村旧改。旧改一直是广州的重点工程,加入这一行列,不但能以较低价格获得土地储备,还给未来参与更多城市更新项目积累经验。

  不断获取新项目之余,新世界早年在北京拿下的核心地块也有了新进展,在最大限度享受到土地红利后,他们也期望获得开发运营的收益。

  1993年,新世界曾拿下北京崇文门6号地块,如今时隔26年后,这一项目又有了新动作。去年5月,新世界中国宣布6号地块新规划为“K11艺术胡同”,地块围挡上一度曾出现清理地块的通知。

  苏仲强告诉界面新闻,这将是由K11分支团队做的新产品,未来是一个项目群:“目前有一部分已经在建设,预计明年会有初步结果。”

  从参与旧改到对迟滞数十年的核心城市项目再度推进,可以看出,新世界中国对内地市场的积极转变。

  当然,在内地房企竞争激烈的规模战场上,他们显然不再有优势,转向更加复杂和更具标志性的项目,也是需要耗费更多资金沉淀的运营项目上。

  去年新世界中国发布了新品牌口号“予城新蕴”,其传达的核心,是强调建立能够代表城市的地标建筑,也是表达通过参与城市更新给城市带来新的活力。

  目前郑氏家族在内地的标杆项目,除了天津周大福中心外,还有楼高530米的广州第一高楼“东塔”,深圳前海“双子塔”,上海K11等。

  这也体现出新世界中国的优势在于一些综合体项目,在一些核心城市发展重点项目,现阶段他们不会再进入三四线市场。

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